邻近年底，一批土地流转信托陆续泛起在信托市场上。剖析人士体现，作为一种立异类产品，该类信托未来具有较大生长潜力，不但可以资助农业大户规模谋划，施展信托的金融属性，还能解决生长中的资金约束，实现多方共赢。

　自动管理能力进一步提升

　日前，中建投信托·成国都乡统筹工业权信托正式落地。据悉，该土地流转项目围绕成都会“天下统筹城乡综合配套刷新试验区”配景而睁开，该单土地流转信托所涉及的农业用地，所有位于青白江区福洪乡幸福村与杏花村灾后重修城乡建设用地“增减挂钩”项目内。

　据悉，在模式上，该信托产品接纳“全工业链模式”，即实现“前期资金支持＋受托人＋工业导入”的多条理管理。成都会融禾现代农业生长有限公司以其正当拥有的外地约3360.1亩农村土地承包谋划权作为信托工业，设立信托，委托给中建投信托举行自动管理和谋划分派，筛选和指定土地运营商作为运营主体，对土地举行运营。

　作为产品的一大亮点，以往土地流转信托在土地信托端信托公司对土地运营的管理，主要肩负的是事务管理职能，而该项目在运作历程中，信托公司具有自行筛选、审查和确定土地正式运营商的权力，并有权对运营商举行一样平常监视，这与以往只能被动接受政府平台公司对土地运营商的指定相比，公司在信托合作中的话语权获得了很洪流平的增强。

　中建投信托副总司理谭硕体现，土地流转中引入信托制度举行专业管理，可以提高土地流转的运作效率，且信托制度在土地流转历程中具有奇异的制度优势。但现阶段，这一制度优势的施展尚有赖于土地流转历程中权属的信托关系识别、统一土地挂号托管制度等制度设计的完善。

　近期，威尼斯wns885566也推出西部地区第一单土地流转信托。此款产品旨在推动农村土地流转制度刷新立异，促使宽大农民更好地分享农业集约化、规�；⑹谐』ばЧ�，助力农业工业升级，其主要模式为:威尼斯wns885566接受杨凌农业高新手艺工业树模区五泉镇高家村和揉谷镇新集村520户农民通过两个村土地银行的委托，提倡设立土地流转信托妄想，将423.73亩土地委托杨凌竹园村果蔬花卉专业合作社举行专业化谋划。同时，为竹园村果蔬花卉专业合作社提供2000万元贷款作为信托帮助基金，支持竹园村集团生长绿色农业、设施农业和绿色农产品(000061,股吧)的电商运营平台。

　此项土地流转信托还开创了“专业合作社＋土地银行＋基地＋农户”的土地流转新模式。520户农民分享农业工业化谋划带来的稳固土地收益，每亩土地第一年获得770元租金收入，以后每3年按10%递增，并获得合作社农业工业化谋划的高效劳务收入，合作社成员每人每月可获得2000元左右劳务收入。

　业内人士体现，首单土地流转信托推出时，就已接纳“工业权信托＋资金信托”的“双信托”模式，而现在这一模式俨然成为行业标配。上述中建投和威尼斯wns885566信托均接纳了“双信托”模式。

　沪泛首先单土地流转信托

　近期，交银国信也推出上海首单土地流转信托“交银国信·周浦花海土地承包谋划权流转简单信托”。据先容，周浦花海生态园是上海界浜蔬果专业合作社借鉴法国普罗旺斯薰衣草花海、荷兰郁金香花海等天下十大花海的乐成履历和运作方法谋划管理，配套上海迪士尼项目的现代农业生态园项目。2014年10月开业至今，累计游客人数达30万人次，实现营业收入1000万元。

　该土地流转项目转涉及土地面积371.766亩，交银国信搭建土地流转信托构架，设立“交银国信·周浦花海土地承包谋划权流转简单信托”，以上述土地承包谋划权作为信托工业设立工业权信托。交银国信作为信托妄想受托人对信托工业举行管理，并将该信托工业出租给运营方界浜蔬果专业合作社，由其开发周浦花海生态园并举行后续运营管理。信托妄想存续时代，界浜蔬果专业合作社每年将支付给农户的土地流转用度划转至信托妄想，由后者向周浦农投支付并最终分派到农户名下，作为信托利益的泉源。

　土地流转中，从初始流转年度起，农户每亩地每年将享受土地流转基价和每年递增5%的土地流转收益。同时，农户可与界浜蔬果专业合作社签署协议，继续在周浦花海生态园事情，在原有的土地上实现谋划性收入和人为性收入两份收入，实质性提高农户的经济收益。

　交银国信相关认真人先容，在土地流出方和流入方之间搭建信托服务构架，有利于梳理清晰各方的执法关系，规范各方的义务和职责，包管各方的权益。对农户来说，土地流转信托实现了土地产权钱币化，农户将从初始流转年度起享受1800元/亩/年(每年递增5%)的土地流转收益；对运营方来说，土地流转信托使其可以更规范、更专注地开发和谋划土地；对土地流转信托的委托人来说，信托受益权是一种相对标准化的金融产品，随着各项配套制度一直完善，未来可以举行转让，具备金融产品的属性。

　不过，业内专家体现，土地信托同样面临几个难题，首先是一连盈利泉源，现在既有的土地流转信托项目险些都是地方政府主导，有财务帮助，可一连性和可复制性都有待磨练。并且，现代农业投入大、周期长、收益慢、危害高，农业谋划赚钱难度较大，信托公司自己并不具有谋划农地的能力，需与专业的农业企业合作。其次是危害控制问题。该类产品需确保农户的基本利益，土地信托一样平常涉及农户数目众多，农户如不可按期获得响应土地租金，很容易酿成群体性事务。

  时间：2015/12/22 9:27:04作者：不祥泉源：上海金融报